La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, restructure le cadre juridique des meublés de tourisme sur plusieurs axes simultanés. Son impact le plus sous-estimé concerne le droit de la copropriété, où elle introduit des mécanismes capables de bloquer une activité locative pourtant licite au regard du code du tourisme.
Loi Le Meur et copropriété : le verrou que les loueurs n’anticipent pas
La réforme impose désormais au copropriétaire exploitant un meublé de tourisme d’informer le syndic de son activité. Ce n’est pas une simple formalité administrative.
Les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser explicitement si la location touristique est autorisée ou interdite. Pour les règlements existants, une assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme dans l’immeuble, le droit de propriété pouvant être limité au nom de la tranquillité des résidents et de l’accès au logement.
Nous observons que cette disposition change radicalement le rapport de force en copropriété. Avant la loi Le Meur, un propriétaire pouvait s’appuyer sur la clause d’habitation bourgeoise mixte pour justifier une location courte durée. Ce levier est neutralisé dès lors que le règlement de copropriété est mis à jour.
En pratique, tout investisseur qui acquiert un lot en copropriété pour le destiner à la location saisonnière doit vérifier non seulement le règlement en vigueur, mais aussi les résolutions votées en AG. Un vote postérieur à l’achat peut suffire à rendre l’exploitation impossible.
Téléservice national d’enregistrement : calendrier et sanctions pour les meublés de tourisme
La loi crée un téléservice national unique d’enregistrement, qui remplace les dispositifs municipaux disparates. L’ensemble des communes françaises sont concernées, avec une échéance fixée au 20 mai 2026 au plus tard.
Chaque loueur devra obtenir un numéro d’enregistrement et l’afficher sur toutes ses annonces. Cette preuve documentaire vise à empêcher les détournements de résidences secondaires déclarées comme principales pour échapper au plafond de jours de location.
Retrait des annonces non conformes par les plateformes
Les plateformes de réservation (Airbnb, Booking, Abritel) ont l’obligation de retirer ou déconnecter les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement valide. L’absence de ce numéro expose le loueur à des sanctions financières.
Nous recommandons de ne pas attendre l’ouverture du téléservice pour préparer les pièces justificatives. Le flux de demandes à l’approche de l’échéance générera des délais de traitement.
DPE obligatoire et calendrier d’exclusion des passoires énergétiques
La loi Le Meur impose aux meublés de tourisme de respecter un seuil minimal de performance énergétique. Le calendrier se durcit progressivement :
- Les maires peuvent exiger la production d’un DPE valide et, en cas de non-conformité, appliquer une astreinte administrative de 100 euros par jour.
- Une amende administrative pouvant atteindre des montants significatifs sanctionne le défaut de conformité au classement énergétique requis.
Pour les biens classés F ou G, la fenêtre de rénovation est techniquement courte. Les travaux d’isolation et de changement de système de chauffage dans un lot de copropriété nécessitent souvent un vote en AG, ce qui allonge les délais de plusieurs mois.
Pouvoirs élargis des maires : quotas et durée de location saisonnière
La loi Le Meur renforce considérablement les prérogatives municipales. Les maires peuvent désormais abaisser la durée maximale de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an.
Au-delà de la durée, les communes situées en zone tendue disposent d’outils pour fixer des quotas de meublés de tourisme dans certains secteurs. Elles peuvent aussi instaurer des régimes de compensation : un propriétaire qui transforme un logement en meublé touristique doit remettre sur le marché locatif classique une surface équivalente.
Fiscalité : alignement vers le bas des abattements micro-BIC
Le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés voit son abattement forfaitaire réduit. L’avantage fiscal qui rendait la location saisonnière nettement plus rentable que la location nue se réduit. Les meublés classés conservent un traitement plus favorable, ce qui pousse mécaniquement les loueurs vers la procédure de classement.
La combinaison de ces mesures (enregistrement national, DPE, pouvoirs municipaux, fiscalité ajustée) ne vise pas à supprimer la location saisonnière. Elle crée un cadre dans lequel seuls les loueurs structurés et conformes restent viables.
Les propriétaires en copropriété sont les plus exposés : entre le vote de l’AG, les exigences du DPE et le contrôle municipal, les points de blocage se multiplient. Vérifier la compatibilité de son projet avec le règlement de copropriété avant tout investissement n’est plus une précaution, c’est un préalable juridique.
