Le diagnostic immobilier désigne l’ensemble des contrôles techniques réalisés sur un bien avant sa vente ou sa mise en location. Depuis 2025, plusieurs textes réglementaires ont modifié le périmètre de ces contrôles, leur méthode de calcul et les obligations qui pèsent sur les propriétaires. Le DPE, l’audit énergétique et les diagnostics de copropriété concentrent l’essentiel des changements.
Coefficient de conversion électrique dans le DPE : ce que change le passage à 1,9
Le calcul du diagnostic de performance énergétique repose sur un coefficient qui convertit l’énergie finale en énergie primaire. Pour l’électricité, ce coefficient était fixé à 2,3 depuis la mise en place de la méthode 3CL.
Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient est passé à 1,9. En pratique, un logement chauffé à l’électricité consomme la même quantité d’énergie finale, mais sa consommation en énergie primaire diminue sur le papier. Un appartement classé E avec l’ancien coefficient peut basculer en D sans aucun travaux de rénovation.
Les DPE réalisés avant cette date restent valables. Ils peuvent toutefois être actualisés gratuitement pour intégrer le nouveau calcul, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Ce point est souvent méconnu des propriétaires qui pensent devoir repayer un diagnostic complet.
La conséquence directe concerne les logements classés F ou G, soumis à des restrictions de location. Avec le nouveau coefficient, certains de ces biens sortent de la catégorie des passoires thermiques. L’enjeu financier est réel : un changement de classe peut rendre un logement à nouveau louable sans engager de travaux d’isolation ou de remplacement de système de chauffage.
Géolocalisation obligatoire du diagnostiqueur : un contrôle inédit à partir de mars 2026
Un arrêté du 16 juin 2025 a renforcé le contrôle de l’activité des diagnostiqueurs par l’ADEME. L’agence analyse désormais de manière automatisée les données transmises par chaque professionnel certifié.
À partir de mars 2026, un dispositif de géolocalisation doit prouver la présence physique du diagnostiqueur sur le bien diagnostiqué. Sans cette preuve de passage, le DPE ne peut pas être publié sur la base de données de l’ADEME et se trouve invalidé.
Cette mesure cible une pratique identifiée depuis plusieurs années : la réalisation de DPE à distance ou sur la base de photographies transmises par le propriétaire. Ces diagnostics de complaisance faussaient les classements énergétiques et créaient un décalage entre la performance affichée et la réalité du logement.
- Le diagnostiqueur doit activer la géolocalisation pendant toute la durée de sa visite sur le bien
- L’ADEME croise automatiquement les données de localisation avec l’adresse déclarée du logement
- Un DPE sans preuve de présence physique est rejeté et ne peut pas être annexé au dossier de diagnostic technique
Pour les propriétaires, cela signifie que le rendez-vous physique avec le diagnostiqueur devient non négociable. Le tarif du DPE pourrait s’en ressentir, notamment dans les zones rurales où les déplacements sont plus longs.
Audit énergétique étendu aux logements classés E : impact sur la vente
Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique en complément du DPE. Auparavant, seuls les biens classés F et G étaient concernés.
L’audit va plus loin que le DPE. Il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés permettant d’atteindre une meilleure classe énergétique, avec une estimation du coût et des gains de performance attendus. Ce document doit être remis au futur acquéreur dès la première visite du bien.
L’extension aux logements classés E élargit considérablement le nombre de biens concernés. La majorité du parc immobilier ancien se situe dans les classes D et E. Vendre une maison classée E sans audit énergétique expose à la nullité de la transaction.
Le calendrier d’interdiction de location suit une logique similaire. Les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis janvier 2025. Les biens classés F le seront prochainement. Ce durcissement progressif pousse les propriétaires bailleurs à anticiper les travaux de rénovation énergétique ou à vendre avant l’échéance.
Registre national de copropriété et diagnostics collectifs : l’échéance de janvier 2028
Un arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel le 19 juillet 2026, impose de nouvelles obligations aux copropriétés. Le registre national devra mentionner la réalisation ou non d’un DPE collectif, sa date, la classe énergétique de chaque bâtiment et, le cas échéant, le diagnostic structure.
L’entrée en vigueur est fixée au 19 janvier 2028. Les syndics de copropriété disposent donc d’un délai pour se mettre en conformité.
Ce registre centralisé permettra aux acquéreurs potentiels d’accéder aux informations énergétiques d’un immeuble avant même de visiter un lot. Pour les copropriétés qui n’ont pas encore réalisé leur DPE collectif, le compte à rebours a commencé.
- Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble dans son ensemble, pas lot par lot
- Le diagnostic structure porte sur l’état du bâti (fondations, façades, toiture) et complète l’analyse énergétique
- L’absence de ces informations dans le registre national pourra être signalée lors d’une transaction portant sur un lot de la copropriété
La combinaison du DPE collectif et du diagnostic structure donne une vision plus complète de l’état d’un immeuble. Elle permet aussi d’orienter les décisions de travaux en assemblée générale sur des bases techniques documentées plutôt que sur des estimations approximatives.
Le cadre réglementaire des diagnostics immobiliers se resserre autour de la fiabilité des données et de la transparence envers les acquéreurs et locataires. Le coefficient électrique révisé, la géolocalisation des diagnostiqueurs et l’intégration des diagnostics collectifs dans un registre national forment un ensemble cohérent. Les propriétaires qui anticipent ces obligations évitent de découvrir un blocage le jour de la signature.
